15 mayo 2025
En tiempos donde cada movimiento de inversión se mide con lupa, hay un tipo de activo que se está posicionando como favorito entre empresas, fondos y operadores logísticos: las bodegas industriales y los lotes con proyección logística o mixta. No es una moda. Es una necesidad que crece: expansión operativa, reducción de tiempos de entrega, reorganización de la cadena de abastecimiento y el auge del comercio electrónico han puesto a estos activos en el centro del radar empresarial.
Dinámica actual del mercado
En los últimos trimestres, firmas consultoras como CBRE, Colliers y Cushman & Wakefield han reportado un fenómeno común: vacancia mínima en bodegas de alta especificación, con presiones crecientes sobre los precios de arriendo y valorización del suelo logístico.
La escasez de oferta, combinada con un crecimiento sostenido en sectores como consumo masivo, farmacéutico, industrial ligero y e-commerce, ha acelerado la toma de decisiones entre empresas que buscan consolidar operaciones propias o asegurar espacios a mediano plazo.
Entre los patrones más relevantes se destacan:
- Alta absorción de bodegas entre 1.000 y 3.000 m², especialmente en Funza, Cota, Siberia y Mosquera.
- Revalorización de lotes en parques industriales que cuentan con urbanismo habilitado.
- Mayores exigencias técnicas en el diseño de bodegas: eficiencia energética, automatización y flexibilidad operativa.
- Incremento en la demanda de soluciones build-to-suit para empresas con procesos complejos.
¿Por qué están invirtiendo las empresas?
Existen tres motivadores estratégicos detrás del renovado interés empresarial por este tipo de activos:
1. Infraestructura crítica para la eficiencia
Las empresas han entendido que su capacidad dé respuesta operativa depende directamente de su infraestructura física. Una bodega moderna, bien ubicada y diseñada con criterios de escalabilidad permite reducir costos logísticos, mejorar tiempos de entrega y sostener un nivel de servicio competitivo.
2. Sustitución de arriendos ineficientes
Muchas compañías operaban desde bodegas obsoletas o mal localizadas. El crecimiento de sus operaciones o la reorganización de sus procesos las ha llevado a buscar espacios con mejores condiciones técnicas, normativas y logísticas.
3. Proyección patrimonial
Los lotes industriales están siendo adquiridos no solo para operación inmediata, sino como parte de una estrategia de tenencia patrimonial. En zonas como Tocancipá o la vía Bogotá–Villeta, el suelo industrial con posibilidad de desarrollo representa una inversión con valorización asegurada.
Variables que definen un activo competitivo
Un inmueble industrial o logístico no solo debe estar disponible. Debe cumplir con condiciones técnicas, normativas y de entorno que lo hagan realmente competitivo.
Entre los factores determinantes se encuentran:
- Altura libre superior a 9 metros.
- Capacidad portante de piso superior a 5 ton/m².
- Diseño para operación en doble jornada.
- Conectividad directa a ejes viales primarios.
- Posibilidad de expansión o subdivisión futura.
- Disponibilidad inmediata de servicios públicos y red eléctrica trifásica.
La elección del lote o bodega debe contemplar además el uso del suelo, restricciones ambientales, entorno competitivo y soporte institucional (como parques industriales o zonas francas cercanas).
Bogotá y su sabana: núcleo logístico y productivo
El crecimiento natural de la demanda ha consolidado un corredor logístico alrededor de Bogotá, con anclajes en:
- Calle 80 – Siberia – Cota. Alta ocupación, ideal para distribución urbana.
- Funza – Mosquera – Madrid. Consolidado en almacenamiento, consolidación y distribución regional.
- Tocancipá – Gachancipá. Enfocado en industria pesada y procesos manufactureros.
- Soacha – Sibaté – vía Bogotá–Girardot. Emergente, con ventajas de precio y disponibilidad.
La ubicación de cada proyecto debe responder al perfil logístico, al tipo de operación y al mercado que se busca atender.
Invertir en bodegas industriales o lotes con proyección logística no es una acción táctica. Es una decisión que define el ritmo, la eficiencia y la sostenibilidad del crecimiento empresarial.
Con más de 50 años de experiencia en activos corporativos, Fonnegra Gerlein acompaña a empresas líderes del país en la búsqueda, análisis y adquisición de inmuebles industriales alineados con sus objetivos de expansión, consolidación o reconversión operativa.
Con visión, con criterio, con respaldo.
Así se toman las decisiones que hacen crecer las operaciones. Y así acompañamos cada paso desde Fonnegra.
