12 febrero 2026
Tomar decisiones inmobiliarias nunca ha sido un acto aislado. Hoy, más que nunca, la compra de inmuebles está directamente conectada con la capacidad de endeudamiento y liquidez, dos variables que definen qué tipo de activos se pueden ocupar, bajo qué condiciones y con qué proyección financiera.
El ajuste del ingreso laboral vigente no solo modifica el ingreso mensual disponible. También altera los márgenes de financiación, el acceso al crédito y la lectura que hacen las entidades financieras sobre el perfil de quienes buscan adquirir activos inmobiliarios, tanto corporativos como comerciales.
1. La capacidad de deuda como tu "semáforo" de inversión
En términos sencillos, los bancos ya no miran solamente cuánto vendes o ganas, sino cuánto te queda libre realmente. En el entorno actual, las entidades financieras buscan que las empresas y grandes inversionistas mantengan un índice de cobertura de deuda saludable.
Para que un crédito sea viable hoy, lo ideal es que tus cuotas mensuales no superen el 35% o 40% de tus ingresos netos operativos. Si superas ese umbral, el banco percibirá un riesgo alto y endurecerá las tasas. Antes de buscar inmuebles, asegúrate de que tu balance cumpla con esta proporción para no perder tiempo en negociaciones fallidas.
2. Liquidez: Usar el efectivo para bajar la presión
Con las tasas de interés actuales (que, aunque se han estabilizado, no están en los mínimos históricos de hace unos años), el efectivo es el rey. La estrategia ganadora es usar la liquidez acumulada —como excedentes de caja o las cesantías consignadas a principios de año— para mejorar la entrada inicial.
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La estrategia: En lugar de financiar el 70% u 80% del inmueble, intenta aportar un 40% o 50% de recursos propios.
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El impacto: Al reducir el monto del préstamo, no solo pagas menos intereses a largo plazo, sino que logras que el arriendo o la utilidad que genera el inmueble cubra la cuota del banco más fácilmente. Esto evita el "apalancamiento negativo" (cuando lo que paga el inmueble no alcanza para pagar la deuda).
3. ¿Qué comprar? Activos que se pagan solos
Cuando tienes liquidez, el mercado ofrece oportunidades en sectores donde la demanda es constante. No se trata de comprar "lo barato", sino lo que se ocupa rápido.
Bodegas y logística: Sigue siendo el segmento más fuerte. La vacancia en complejos logísticos de clase A suele mantenerse por debajo del 5% en las principales ciudades, lo que garantiza rentas estables.
Oficinas eficientes: Evita oficinas viejas. Las empresas hoy buscan edificios con certificaciones sostenibles (LEED o EDGE) que prometen ahorros del 20% al 30% en servicios públicos. Esos son los activos que conservan su valor de reventa.
Si estás evaluando la adquisición de activos inmobiliarios bajo este nuevo escenario financiero, conoce cómo estructuramos operaciones alineadas a tu capacidad de endeudamiento y liquidez.
¿Comprar ahora o esperar?
La gran duda es si hay incertidumbre o si es momento de actuar. La respuesta directa es:
Es un momento de compra táctica.
Esperar indefinidamente puede ser un error costoso. Actualmente, los precios de venta en el sector corporativo y comercial se han mantenido estables, mientras que la inflación tiende a corregirse hacia rangos cercanos al 4% - 5%. Esto significa que comprar hoy te permite "congelar" el precio del activo antes de que inicie un nuevo ciclo de valorización agresiva.
Si tienes la liquidez para dar una buena cuota inicial y mantener tu endeudamiento bajo control (debajo del 40% de tus ingresos), el mercado está a tu favor para negociar precios. No hay que temerle al entorno, sino estructurar bien la operación.
